从土地供给到金融政策，从三令五申的“房住不炒”到“房地产三条红线”政策的出台，国家不断强化对地产行业的调控。

　　前有恒大造车、卖水、搞足球，后有万科养猪找出路，房地产商在目光所及之处找寻一切可能的拓展领域。

　　眼下中国地产 10 强中已有 8 家分拆物业上市，截至目前，在港交所排队上市的物业服务企业已达 22 家。

　　引用一句业内人士的看法：地产由激进的拿地扩张模式向运营型模式发展，对物业板块的精细化运作成为必然选择。

　　如果要问眼下最大的 AI 细分落地市场在哪里，智慧社区必属其一;如果再问智慧社区最大的 AI 细分落地市场在哪里，智慧物业又必属其一。

　　战略规划从上往下做，市场落地从下往上走，智慧物业市场份额的多少，后期直接影响整个云、数据平台市场的战争态势。

　　传统物业只收管理费，但是现在诸如停车收费、可视对讲、视频门禁，这些社区场景未来都可以通过科技，转变成物业的增量服务。多业务加码后的物业管理也会转型成平台、中介、服务商。

　　曾作为地产公司“附属业务”的物业管理，正逐步摆脱对地产母公司业务底盘的依赖，不仅不需要母公司补贴，还能成为新的“增长点”。

　　以金科物业为例，金科物业除了母公司金科地产自有项目外，还管理着京东、顺丰、普洛斯的物流园，几家机场以及近数十家产业园区。目前，类似的外拓项目，已占金科物业在管面积的 53.4%。

　　同样，2020 年上半年龙湖物业营收 24.9 亿元，在龙湖集团总营收中的占比从去年的约 2.83% 提高到约 4.87%。

　　东方证券 2020 年 7 月的研报显示：物管公司拥有相对稳定的利润率水平，上市物管公司近三年平均毛利率水平分别为：29.1%、29.1% 和 28.5%，平均净利率水平分别为 11.9%、12.9% 和 12.8%。

　　此研报还指出，与地产公司动辄 80% 以上的资产负债率不同。2019 年，上市物管公司资产负债率的中位数仅为 48.2%，扣除合同负债之后，线%。

　　物企负债率低，一定程度能够说明该公司经营稳健，信任度较高，具有良好的发展潜力，能够吸引投资者融资以达到扩张的目的。

　　另外，碧桂园服务 CEO 李长江也在最近某次峰会上曾提及：物管行业的市场集中度非常低，即便是头部企业，市场占有率也不高。

　　这一方面说明，智慧物业可能难以强攻，另一方面，这块还未有人能称王的市场，谁都有机会向上一博。在整个物管行业分散现状下，整合机会极大。

　　局内不少人显然也已经意识到了这一点，比如雅生活在上市之初就进行了战略性布局，计划用募资的 65% 去做行业的整合。

　　“小小”的物业，当然装不下这么多地产巨兽，当竞争即将白热化，谁能以最有效的方式挺进碎片化的物业市场，谁就能占领下一个高地。

　　「万物云」CEO 朱保全曾表示：万物云的一大使命，就是革掉万科物业的命。未来万物云的竞争对手，不会是其他物业公司，而是下沉的科技公司。

　　正如前文所言，改名确为战略转型，包括上述 3 家房企在内，还有碧桂园服务、招商地产都进行了战略定位调整。

　　万物云瞄准“城市运营商”的角色，雅生活打造起“智慧城市服务商”的人设，华润物业则举起了“平台型泛社区经济服务商”的大旗，碧桂园服务号称“为中国领先的城市治理公共服务集成商”，招商物业变身为“物业资产管理运营商”。

　　第二个层级是产业公司，目前有住宅、公建、商写、社商、城市服务五个产业公司，在不同细分领域发力。

　　通过这样的划分，雅生活既能做好充分授权，又能做好风险管控，能够支持其更好去发展“智慧城市服务商”的角色。

　　发现没?房企旗下的物企们，不约而同地战略调整，都指向一个方向：去物业化。他们试图搭建 SaaS 平台，从一个向物业提供服务的企业，转变成向城市居住空间各大相关行业输出服务的企业。

　　其实这并非其一家之念，继“去物业化”之后，地产商们另一动作是“平台化”：从重模式逐渐向轻模式进发。

　　贝壳从线下转成线上的平台，成立只用了两年半的时间就上市，备受资本追捧，其股价一度较 20 美元/股的发行价上涨超三倍。

　　贝壳这种已被证实“跑得通”的平台模式也让其他物业看到了另一种可能：即打破开发商旗下物业的局限性，从线下转线上，让一个“重”的行业变“轻”。

　　万物云的 CEO 朱保全也曾对外表示：“我们的变化，跟贝壳挺像的。如果万物云对标贝壳找房，万科物业对标的就是链家。我们未来可能还会投一些物业公司，然后物业公司购买我们的科技服务，这个就像贝壳系的德佑。埃森哲咨询(ACN)为中小物业提供服务，我们输出 BpaaS 就很像 ACN。”

　　如果说物业向上拓展到城市空间服务，极大拓展了领域空间，拉高战略视角，那他们向下则细化到物业的方方面面，以武装到牙齿的姿态，争夺精细化服务的主导权。

　　此番分拆，一为加大品牌力度，二来，也意味着万科将物业行业进一步垂直细分，将物业产业链中的底层能力进行标准化，再通过万物云，把服务品质和管理经验向行业开放和分享，以期改变整个行业的发展路径。

　　此番进攻西科姆模式，秉承“干活”人设，承接安防的杂活、碎活、苦活，核心竞争力之一在于遍布服务网络，随时响应。

　　通过安防硬件全面覆盖小区，具备更强的获取用户能力，更高的用户黏性，同时可对获得的用户进行精准的社区广告，社区电商和各类生活服务等。

　　左手管家服务，右手技术服务，细化行业，强化能力，加强品牌认知，对外输出积累的机电服务同时，吃透社区安防，实现规模化。

　　2017 年万科物业收购了耀江物业，即浙江三和电梯，后者从 2019 年 10 月到 12 月，短短的 3 个月的时间在全国成立了 32 家分公司。

　　2020 年，碧桂园服务收购了溧阳中立 60% 股权，并开始跨界挖人，大量招聘电梯制造领域的电梯研发高级工程师、电梯制造工艺总监、产品工艺副总监、生产总监、电气工程师、高级电气工程师等。

　　更早以前的 2019 年 8 月，碧桂园与菱王电梯达成合作。据称菱王电梯深度参与碧桂园旗下的广东博智林机器人公司项目的建设。

　　而在 2020 年 11 月 30 日，新城控股兄弟公司新城悦服务与常州电梯工程、上海金贤电梯工程达成股权合作，新城系亦从此进入电梯行业。

　　华润万象为了满足业主对高端日常生活、资产与消费、科技互联网及其他个性化服务的需求，打造了“悦 + 智慧生活服务平台”。

　　龙湖智慧服务，为了解决掣肘物业服务行业发展的两大痛点：高昂的人力成本 + 信息流转成本，自主研发了“智慧服务引擎”。

　　官方资料显示：“微物云”将集成智慧物业 SaaS 系统、空间物联网和用户运营服务三大板块，帮助传统物业公司扩大服务内容、提升数字化水平。

　　继与腾讯联手打造微物云之后，恒大又与商汤合作，通过人工智能技术赋能智慧社区，为业主带来了更智能、更便捷、更优质的居家生活服务。

　　例如，社区内出现浓烟明火、违规闯入等安全事件，平台可在 5 秒内安全告警;通过恒大智慧社区 APP，业主可随时精确了解老人和儿童在小区的动态，靠近危险区域可迅速推送报警信息等等。

　　“左手互联网巨头，右手 AI 独角兽”的恒大，同时还与腾讯、阿里、商汤等科技及安防行业龙头企业合作，打造了标准化智慧运营体系。

　　雅生活与京东、五粮液、维达、广州联通等企业合作，让线上线下的零售服务可以直接到家，无论是生鲜还是智能定制服务，都可以一触即达。

　　“自研派”能够掌握更多的主动性，能够结合企业战略，进行长线布局;而“合作派”则能够直接利用科技公司成熟的技术，节约研发时间，迅速达到用技术赋能物业的效果。

　　一旦寡头形成，会加大对科技的投入、对人才的投入、对研发的投入。小企业没有能力去做这些投入，将面临着被淘汰的危险。

　　在寡头未现之时，各大物业利用科技如何赋能物业?物业又将与科技擦出什么新的火花?这值得各位看官拭目以待